近期有陸續(xù)聽(tīng)到一些買(mǎi)房和移民融合在一起的EB5項(xiàng)目。這種融資方式以前就曾有過(guò)，不是什么新聞。每個(gè)項(xiàng)目的融資方式和具體條款各有不同，以移民為目標(biāo)的投資人一定要謹(jǐn)慎再謹(jǐn)慎，多方考量這種方式的可行性。

曾經(jīng)看到過(guò)有些項(xiàng)目是在招募EB5資金的同時(shí)，也向投資人出售房屋。如果項(xiàng)目的投資和房屋的投資是完全獨(dú)立的，各不摻和，完全自愿，你或許可以考慮將兩個(gè)雞蛋放在同一個(gè)籃子里。這個(gè)時(shí)候有兩個(gè)因素投資者需要認(rèn)真考慮：

首先，以移民為目標(biāo)的投資和以收益為目標(biāo)的投資有著不同的特點(diǎn)和參照點(diǎn)。移民項(xiàng)目要的是三個(gè)字：首先個(gè)是穩(wěn)，第二個(gè)是更穩(wěn)，第三個(gè)是較穩(wěn)。那些相對(duì)比較穩(wěn)當(dāng)，老掉牙的商業(yè)模式，受經(jīng)濟(jì)周期影響不是較大，有基本經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)支撐的項(xiàng)目有可能沒(méi)有極高的預(yù)期收益。但這正是EB5項(xiàng)目所需要的。而以純收益為目標(biāo)的投資則有著不完全相同的考量標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于這類(lèi)項(xiàng)目，風(fēng)險(xiǎn)不是件壞事。所以，從這方面考慮，有可能同一個(gè)項(xiàng)目并不適合既移民又投資。但如果你有著其它的考慮因素，比如非常喜歡某處房產(chǎn)，并且計(jì)劃自己長(zhǎng)期居住等，則另當(dāng)別論。

第二，不管是何種投資，一個(gè)較基本的原則是風(fēng)險(xiǎn)分散。你如果將移民資金和投資資金放在同一個(gè)項(xiàng)目里，而日后萬(wàn)一萬(wàn)一項(xiàng)目有問(wèn)題，你豈不是雞飛蛋打？對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這種模式是一箭雙雕，既募集了資金蓋房，又有了客戶(hù)買(mǎi)房。但對(duì)于投資人來(lái)說(shuō)，這算不算一個(gè)較好的deal呢？

上面說(shuō)的這些是假設(shè)移民和買(mǎi)房完全分開(kāi)。如果你有興趣購(gòu)房，則需要另外簽署購(gòu)房合同，另外支付購(gòu)房款項(xiàng)。但我們也看到一些將這兩件事融合在一起的。這時(shí)候投資人就更需要將眼睛擦得雪亮了。

比如有些項(xiàng)目要求投資人在投入移民的50萬(wàn)美元時(shí)就要簽訂購(gòu)房合同，只不過(guò)這個(gè)要求在EB5文件中沒(méi)有披露。投資人拿到829批準(zhǔn)之后（正式將臨時(shí)綠卡轉(zhuǎn)換為永久綠卡），這50萬(wàn)美元并不返還，而是被當(dāng)作購(gòu)房款的一部分。這里面的種種潛在問(wèn)題需要投資人仔細(xì)掂量。

有兩大主要風(fēng)險(xiǎn)需要考慮：首先，凡是屬于投資移民合同的一部分，但又不在發(fā)行和認(rèn)購(gòu)文件中提及的條款，投資人就要問(wèn)一問(wèn)：為什么不披露？從法律上來(lái)講，凡是和證券發(fā)行有關(guān)的條款和潛在風(fēng)險(xiǎn)，都需要在PPM（私募備忘錄）中有描述。所以，如果項(xiàng)目方不愿意將這些東西寫(xiě)在正式發(fā)行文件里，是不是有可能不符合移民局關(guān)于投資移民的要求呢？這些桌下的條款能夠給你什么樣的保護(hù)？萬(wàn)一有任何爭(zhēng)議，你的利益能夠得到保障嗎？

再者，移民局對(duì)EB5投資一個(gè)較基本的要求是投資必須有風(fēng)險(xiǎn)（atrisk)。這個(gè)有風(fēng)險(xiǎn)就意味著你的投資有可能全部收回，有可能收回一部分，也可能血本無(wú)歸。在投資人注入資金時(shí)，任何形式的對(duì)資金返還的擔(dān)保都是不符合要求的。如果項(xiàng)目方告訴你，你50萬(wàn)美元的EB5投資可以被用作房屋款的一部分，那實(shí)際上就是某種意義上的擔(dān)保。項(xiàng)目方怎么可能知道你的50萬(wàn)美元的投資在將來(lái)還是一文不變的50萬(wàn)美元呢？

更是有項(xiàng)目說(shuō)，除去50萬(wàn)美元的投資，剩余的房屋款可以直接以低息貸給投資人。這里面要探究的問(wèn)題可就更多了：誰(shuí)是貸款人？為什么以低于借款成本和市場(chǎng)利率的價(jià)格借錢(qián)給你？借貸合同有著什么樣的法律效力？房屋的產(chǎn)權(quán)如何處置？如果房子在市場(chǎng)很搶手，借款方真的會(huì)有動(dòng)力這樣做嗎？

還聽(tīng)到有投資人這么說(shuō)：投資這種項(xiàng)目，如果真的錢(qián)拿不回來(lái)，好歹還有一個(gè)房子是你的。我們的首先個(gè)反映是：你怎么知道房子是你的？！首先，這個(gè)項(xiàng)目有銀行參與貸款嗎？如果有，可以基本肯定，如果項(xiàng)目出事或不能按計(jì)劃退出，你還可以有一套房子的希望不大。所有的建筑貸款銀行都有著首先順位抵押權(quán)。項(xiàng)目方只要沒(méi)有還清銀行貸款，銀行就擁有項(xiàng)目的抵押權(quán)。一般來(lái)說(shuō)，這個(gè)抵押權(quán)會(huì)涵蓋整個(gè)項(xiàng)目的大部分或者全部?jī)r(jià)值。如果項(xiàng)目完全沒(méi)有銀行參與，那你的問(wèn)題就成了：為什么沒(méi)有金融機(jī)構(gòu)為這個(gè)項(xiàng)目貸款？如果項(xiàng)目不成功，有什么樣的法律文件可以保障投資人擁有某個(gè)房屋的抵押權(quán)？通常房產(chǎn)建設(shè)的抵押是針對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的，而不是某個(gè)房屋。

關(guān)于這種購(gòu)房和移民結(jié)合模式的各種條款是五花八門(mén)，林林總總，這里不一一贅述。投資人要牢記兩個(gè)原則：ifitsoundstoogoodtobetrue,itistoogoodtobetrue。如果聽(tīng)起來(lái)好得不可置信，那很可能真的是不可置信。還有，不管項(xiàng)目方或者中介營(yíng)銷(xiāo)人員說(shuō)得如何天花亂墜，你一定不要忘了問(wèn)一個(gè)問(wèn)題：請(qǐng)給我看一下書(shū)面文件。任何口頭上的講述和許諾都要以法律文本為據(jù)。所有的發(fā)行和認(rèn)購(gòu)文件都會(huì)有中文版本。我們審閱過(guò)一百多個(gè)項(xiàng)目，不清楚的中文翻譯到處可見(jiàn)，但我們還沒(méi)見(jiàn)過(guò)故意誤導(dǎo)的書(shū)面翻譯。但口頭的描述可就難說(shuō)了。

如果你有意將移民的投資項(xiàng)目和個(gè)人的房產(chǎn)投資揉合在一起，一定要多問(wèn)一些問(wèn)題，做足功課，保證你的個(gè)人投資不會(huì)為你的移民投資增加完全不必要的風(fēng)險(xiǎn)。對(duì)EB5投資人來(lái)說(shuō)，畢竟移民成功才是首要目的。

注：本文僅作為疑問(wèn)解答參考，不涉及具體投資建議。由于移民政策的時(shí)效性和變動(dòng)性較大，如需了解全新移民政策請(qǐng)咨詢(xún)?cè)诰€(xiàn)客服或微信電話(huà)聯(lián)系我們的專(zhuān)業(yè)顧問(wèn)。